【家づくり】中古物件探し～その２～

前回からの続き。

(7)駅徒歩22分、築7年、延床26坪、三井ホーム、約3400万
三井の2x4で耐震バッチリ、築浅、2Fリビングはまあまあ広く勾配天井。各部屋は広くないけど数はちゃんとある。なかなか良い物件だった。どうしても中古しか予算的に無理だったら、この物件を買ってリフォームしたかも。
この物件を選択しなかった理由は、端的にいうと間取りの悪さと外観の残念さ。三井といえば洋風というイメージを持っていたのだが、このお宅はそういう雰囲気でもなく、後に知ったLucasのようにオシャレかっこいい感じでもない。リビングにどーんと存在する畳小上がり邪魔じゃない？、とか考えているうちにテンションが下がっていった。建築士に設計の意図を聞いてみたかった物件。

(8)駅徒歩20分、新築建売、地元ビルダー、約4300万
過去に内見した建売の中で一番間取りが良かった物件。広い二階リビングで間取り良し、採光は非常に良し、部屋数良し、床はパイン材。最近地元で人気のビルダーで、おしゃれな家づくりをしている。
この物件は前面の道路がとても狭く、1台分の車幅の道が大通りに出るまで数十メートルは続く点が残念。ただ当時は、ここを買っておけば良かったかもなぁと夫婦で話していた物件。
今改めて物件情報を見てみると、柱の直下率が悪すぎで耐震が心配。しかもビルトインガレージで、その部分の柱も中途半端。南側の隣家は一段下がっている＝擁壁上の家だったので、擁壁がしっかりしていたかどうかも心配。擁壁がある土地はリスク大なのでなるべく避けたい。

(9)駅徒歩26分、新築建売、地元ビルダー、約4000万
ちょうど1年前の年末年始、その頃からハウスメーカーの展示場めぐりを始めた。ハウスメーカー編は別途記事にするとして、一気に複数のメーカーと話し始めたものだから、毎週末ハウスメーカーとの打ち合わせやら工場見学やらで、土地は頑張って見ていたが中古/建売住宅のチェックを怠っていた。そして1月半ば。久しぶりに中古/建売物件のチェックをしてみたらこの物件、間取りすごくいいじゃん！からの、すぐに問い合わせ。実は年末から公開されていた物件だったようで、1月半ばの問い合わせでは既に契約済み。チーン。物件のチェックは耐久レースです。気を抜かないように。

(10)駅徒歩7分、築8年、約3800万→約4000万
築浅、2x4、日当たり良好、南道路で南北方向に抜けあり。建売かなという気はするが、部屋の広さや数も悪くない。駅近なので、万が一売る場合の心配も無し。10年後にリフォームor建て直し、または10年後に再度売るのもありと判断し、正直これは買いかなと思った物件。不動産屋さんもこの物件はアリというご判断。
ですが、カミさんが間取りが気に入らないということでNG。

余談。

・物件情報や検索サイトで徒歩20分を超える物件は、バス＋徒歩表記になってたり徒歩20分以内のフィルタから外れがち。なので、そういう穴場物件を探すのはテクニックとしてオススメ。

・全体的に、生活するなかで渋滞ポイント(例えば踏切)をなるべく避けて生活できるかも大事な観点だった。

・大きな土地に複数の建売住宅が建つ場合、一軒一軒間取りが異なるのはわかるが、隣の家と違う間取りにするために変な間取りの家を建てるくらいなら、いい間取りの家を何個もコピーして建ててくれたほうがありがたいよー。というわけで、分譲建売住宅を購入する場合は、一気に登場したときに備えて、間取りを読めるようにしておきましょう。

内見させていただいた物件はもっとたくさんあり、不動産屋さんには大変お世話になった。おかげさまで物件を見る目は鍛えられたが、このスキルの使い道はもう無いだろうｗ

あと、特定がし易そうな物件については記載をしなかったが、中古物件の売却理由として離婚のケースが圧倒的に多かった。たしかに築浅の場合、離婚でもしない限りそうそう売らないかもしれない。もしくはとっても家に不満が無ければ。

終わり。

【家づくり】中古物件探し～その１～

#だいぶ間があいてしまいました。
#2022年もよろしくお願い致します。

当方、当初は中古物件探しをしておりましたが、最終的には注文住宅を建てようとしております。しかしながら、今にして思えばあれは買いだったかもなと思う物件もあります。そこで、思い出せる範囲でこれまでに見た物件の中で印象に残っているものと、選択しなかった理由をダーッと書いていこうと思います。誰かの物件探し観点の足しにでもなれば。
＃土地が決まったときに結構資料を捨ててしまっていることに気付きました。一部思い出補完してます
＃金額も書いたほうがいい？

(1)駅徒歩7分、築30年？、積水ハウス、約3800万
最初に見た物件。駅近かつ、コロナ禍の影響で土地バブルが発生し始めていた頃。土地の価格とリノベーションへのハードルの高さから躊躇。間取りの古さは感じられたが、メーターモジュール＆間取りも十分、小さな庭もあり、良い物件だった。ただ、古い建物だったので、近い将来耐震リノベを考えないといけないかも、と思った物件。現在、どなたかが中古で買ってそのまま住まれている様子。不動産屋さんからは、潰すのに100～200万、ア○ダ設計などで建てれば上物は安く建てられますよ、と言われた当時。売主さんはもう少し静かな土地で隠居生活を送られるとのこと。

(2)駅徒歩14分、築8年、ヘーベルハウス、約4800万
へーベルの中古物件は最終的に幾つか見たが、総じて、部屋が少ない/小さい家が多かった。このエリアにしては駐車場スペースをかなり広くとってあり、上物の費用が想定以上となってしまったのか、部屋数が明らかに足りず断念。子供1人だとしてもがんばらないと、っていう間取り。そして内容のわりにめちゃくちゃ高かった。売却理由は離婚。

(3)駅徒歩3分、新築建売、土地23坪、3階建て、約5300万
中古物件を探しながらも、不動産屋さんに紹介された新築物件(未完成)。駅徒歩3分と、いずれ売るつもりで住むならこれもよかったかも？とは思うが、土地も狭く、買っても自転車置けなかったかもなと。耐震性能も心配な細長い建物だし、建て主の素性もよくわからない家に出せる金額ではなかった。

(4)駅徒歩9分、築7年、5LDK+S、3階建て、約5000万
1階をガレージor店舗にもできるような造りで、悪くないかもと思っていたが、車通りの多い大きめな交差点の角地、救急病院のそばというのがマイナスポイント。一番ひっかかったのは小学校がだいぶ遠かったこと(もっと近くに別の小学校あるのに)。注意力散漫そうなうちの子を長距離歩かせるのに不安を覚えた思い出。売却理由、転勤。

(5)駅徒歩22分、築6年、2LDK+ロフト、約3000万？
なんだろ。汚くもないのに一つもときめかない物件に巡り合った感。たぶん建売。ロフトがあったが、垂直に上がるハシゴで使うタイプ。これ、どうやってロフトに荷物持ち上げるつもりなん？と思い、早々に脱落。ロフトへの上がり方は大事だねと思わせてくれた物件。

(6)駅徒歩20分、築9年、3LDK、ヘーベルハウス、約4600万
結構購入を悩んだ物件。3階建てのヘーベルハウスで内装もおしゃれ。屋上からの景色もグッド(花火はよく見えそう)。マイナスポイントは、1Fのお風呂を出たすぐ横に便器があるオープンな空間で、洗面所までが一体となっているのがどうにも受け入れられず。また、2Fのキッチンの背面側(普通冷蔵庫とか配置するような位置)に洗濯機が設置されているのも減点。オシャレ洗濯機を置くのだとしても、衣類の持ち運びとか考えるといろいろ大変かもなーと。風呂横のトイレ部分に洗濯機を設置するといったリフォームも不動産屋さんに相談したが、ヘーベルだからか不動産屋さんもリフォームがしにくい、価格が読めない物件と言っていた。

一旦この辺で。

【家づくり】不動産サイト・地元不動産会社での家探し

中古物件探しでスタートした家探し。大手不動産サイトと地元不動産会社への情報登録をおこなった話です。

2020年9月。家探し(中古住宅)をするために不動産サイトでの検索から始めました。
過去に賃貸住宅を検索するために大手不動産サイト(LIFULL HOME'sやsuumo)を使っていたので、同じ要領で中古住宅の検索からスタート。

(1)大手不動産サイト(LIFULL HOME's(以下、ホームズ)、suumo(以下、スーモ)、at home(以下、アットホーム))
賃貸物件を探す際に用いたことのあるホームズがなんとなく好みで、ホームズで検索を開始。ホームズで一通り対象地域を調べたあと、スーモなどにも登録しました。いろいろ使ってみたうえでの個人的な印象は下記。

不動産サイト比較(あくまでも個人の印象です)

項目	ホームズ	スーモ	アットホーム
住所検索の細かさ	△	◎	△
物件数	◎	〇	△
物件の場所	△	△	◎
写真の質	〇	◎	△

・それぞれのサイトで検索に指定できる項目が若干異なり、市の指定や駅から徒歩何分以内という指定はどのサイトも可能ですが、スーモは町名まで細かく指定できるので、個人的には有用でした。
・物件数については、suumoは登録するだけでお金がかかるという噂を聞いたことがあり、そのためかホームズよりも若干登録数は少ない印象でした。ただし、逆にスーモにしか載っていない物件もありました。なので、いち早く情報を入手したい場合は、複数のサイトに登録するほうが良いかもしれません。
・普通の物件は、　ｘｘ市○○町□丁目　までとまでしか載らないのが普通(プライバシー保護のため？)ですが、なぜかアットホームは位置まで明確に載っているケースがありました。

→○丁目と写真(屋根の色、道路の位置、近所の建物)から、Google Mapや自分の足で現地を発見する特技を身に着けました。
・写真の質については、スーモが一番きれいな印象でした。お金がかかっている分、売る側も真剣なのでしょうか。

本気で家探し・土地探しを始める人は、これらのサイトへ条件を登録し、新着通知をメールやアプリで受けられるようにしておくのが望ましいと思います。

大手不動産サイトへ登録し、一通りの物件を検索。。。家って高いのね。半年前くらいにもチラ見したことがあったが、それよりも確実に上がっている！
折りしもコロナ真っただ中。テレワークが広まったことで都心から下界へ降りてくる人々が多くなり、我が家の希望地域である湘南エリアにはコロナバブルが発生しておりました。

(2)地元不動産会社のホームページ
不動産会社が抱えている独自物件があるのではないか、という考えから、地元不動産会社のサイトにも幾つか登録しました。大手不動産サイトのように、条件を入力しておくとメールなどで新着通知が届きます。物件情報はすべてレインズという不動産会社が閲覧できるシステムに載せなければならないので地元の不動産会社に行っても無駄という説明がよくされますが、実際には、先行紹介はあります。別の機会に書きます。

サイトへ登録すると不動産屋さんから電話がかかってきました。今の賃貸物件の管理会社でもある不動産屋さんです。

「お話を聞かせてください。物件を紹介できますし、内見もできますよ。条件を教えていただいておけば、良い物件があり次第お知らせします。」

実際、物件の内見は不動産屋さんが立ち会わなければできないので、いずれにしてもどこかにはお世話になる必要があります。実際に物件を見てみないことには始まらないということで週末に不動産屋さんへ伺うことにしました。

つづく。

【家づくり】必要最低限は耐震性能とビルダーの信頼度（２）

前回の続きです。

この記事の結論は「設計方針、建築方針、現場監督、建てる人(大工さんなど)、すべてが信頼できるビルダー(ハウスメーカー、設計事務所、工務店)に家づくりを頼みましょう」ということです。

前回の記事では、家を購入する上で最も大事なことの1つ目は耐震等級3(できれば許容応力度計算の耐震等級3)をとることだと書きました(下記)。

しかし、設計段階で耐震設計ができたとしても、それを正しく建築出来なければ意味がありません。また、どんなに素敵な内装・外装設計をしても、設計図通りに建てられなければ絵にかいた餅となります。すなわち、信頼できるビルダーに家づくりを依頼することが必要となります。

(2)ビルダーの信頼度：設計方針、建築方針、監督の力量、大工さん他の力量
家づくりは、ハウスメーカー・設計事務所・工務店のいずれかに頼むのが基本形だと思います。それぞれの家づくりの流れを書きます。

(2-1)ハウスメーカー(以下、HM)に依頼：
　HMが設計→HMが現場監督→下請けの地元工務店・大工さんが施工
(2-2)設計事務所に依頼：
　設計事務所が設計→設計事務所が現場監督→下請けの地元工務店・大工さんが施工
(2-3)地元工務店に依頼：
　設計事務所or工務店が設計→工務店が現場監督→工務店の大工さんが施工

※ここで、シンプルに大工さんが施工と書きましたが、実際には基礎屋さん、外装屋さん、屋根屋さん、内装屋さん、電気屋さんなどにそれぞれの作業を依頼する形になります。
ここに示す通りHMと工務店、設計事務所と工務店というように、2社が連携して家を建てるケースがほとんどであり、2社の連携がうまくいく必要があります。一方で、他社が監督するからこそ、監視が効くというメリットもあります。

さて、設計を請け負ったビルダーは、現場監督による指示・確認や、指示書によって設計通りに家を建てようとしますが、たびたび問題が起きるようです。知り合いの家で実際にあった内容や、聞いたことのある事例を以下に示します。

・現場監督が全然現場に現れない。適切な指示をしない。
・現場への指示書の内容が間違っている(正しい施工方法じゃない内容となっている)
・注文部材が設計図と異なる
・設計図がそもそも穴だらけ(取付位置などが未記載)
・大工さんが指示書通りに作業をしない
・大工さんの施工力に難あり(雨漏りが起こるような施工)
・家を長時間雨にさらす(養生が足りない、しない)
・濡らしてはいけない部材を雨ざらしにして放置

こういった問題はあってはいけないことなのですが、我々は毎日現場に行けるわけでもなく、問題の内容によっては素人の施主ではなかなか気付くことができません。そして、このような問題を起こす作業者を、施主の立場では選択・排除できないのが普通です(俗にいう、現場監督ガチャや大工ガチャというやつです)。

注文住宅は建て始めるまで、どんな品質になるのかわからない最高難易度プロジェクトです。見えないものに一生で一番大きなお金を出すからには、どんな設計方針で、どんな建築方針で、現場監督や大工さんは誰かなど、信頼して任せて良いビルダーなのかを事前にしっかり見極めましょう。

それでは、どのようにして見極めるのが良いのでしょうか。施主できる確認ポイントについて以下に示します。

・完成見学会に参加し、そのビルダーの最終成果物を確認する
　－施工の丁寧さを確認する。家ごとに違うので、複数見学する必要あり。
　－見学会をやっていないビルダーは論外。
・年間何棟くらい建てているか→建てすぎ(年間50棟以上？ザルにならないか)も注意
・建築業をどのくらいやっているか→経験が少ないのは要注意(初めての建築などは絶対ダメ)
・不動産屋さんからの評判→物件を見まくっている人たちなので、多少は参考になる。が、建物の知識不足の不動産屋が大半なので重要度低
・ビルダーと会話し、
　－施工に対してプライドを持っているか。誤りがあった場合にしっかり修繕するプライドがありそうかを見る(ただし、口だけなら何とでもいうので注意)
　－建てる人の顔が見れるか→自社大工か、地元の優秀な大工に依頼できるポジションか、建てる人が事前に訓練を受けている人なのかを聞く(信じるしかないかも？)
　－作業者の力量による品質・精度のばらつきが出ない仕組みがあるかを確認する(例えば、建築部材に施工を間違えないような仕掛けがしてあるか、など)

私は建売住宅やローコスト住宅と呼ばれるビルダーほど、施工に問題がある可能性が高くなると思っています。ローコストにするために施工期間を短くし、人件費を削減しているためです。
一方で、大手ハウスメーカーほど部材の工業製品化が進んでおり、作業者による品質低下を避ける仕組みになってきていると思います。
また、最終的に家を建てる工務店に直接依頼することは、大工ガチャに失敗する可能性を下げられる可能性が上がると思います。
いずれにしても、建つ家の品質については、施主も最初に考えておく必要があると思います。

安かろう悪かろうではなく、しっかりと家を建ててくれることを大前提に、予算に合ったビルダー探しをしましょう。

＃文字だらけになりました。次回からゆる～くいきます。

【家づくり】必要最低限は耐震性能とビルダーの信頼度（１）

時系列で経過を書いていくと言っておきながら、早速横道に逸れます。
このブログは(私の性格上)どんどん緩くなっていく予定ですが、一番大事だと思うことだけ先に書くことにしました。

今、家づくり初心者の友人が相談しにきてくれた想定で、気にしなければならない最低限のポイントを聞かれた場合に答える2点について書きます。
　(1)耐震性能
　(2)ビルダーの信頼度
この記事では、(1)耐震性能について書きます。結論は、耐震等級3(許容応力度計算)を取りましょう！ということです。

(1)耐震性能：耐震等級3
※できれば構造計算(許容応力度計算など)による耐震等級3
日本では歴史的に大きな地震が度々起きており、私が住んでいる神奈川県においても、自分が死ぬまでに数度は、大きな地震が起こるだろうと考えています。
#「首都直下地震」など

想定する地震被害のワーストケースは「家が潰れて家族が死ぬこと」であり、次点が「家に継続して住めなくなること(建て直しが必要となり金銭的に大きな被害)」です。

2016年4月14日～4月16日の間に最大震度7の地震が2回発生した熊本地震において、建築基準法の耐震基準(＝耐震等級1)の家で継続的に住めなくなる家が多く発生しました。一方で、耐震等級3の住宅はいずれも継続的に住み続けられているとのことです。構造設計建築士の佐藤先生の解説動画を紹介します。

実際、熊本県益城町にある私の後輩の実家は熊本地震によって住むことができなくなり、建て直しを余儀なくされました。義援金があったのかどうかはわかりませんが、そういったものだけで建て直せるはずもなく、非常に大きな出費です。建てたばかりではなかったことが不幸中の幸いでしょうか。仮に住宅ローンが大半残った状態でその家に住めなくなったら絶望的かもしれません。

構造計算費用を20-30万円、耐震構造強化費用を坪1-2万円程度と仮定して、その追加費用で家族の命と財産を守ることは妥当ではないかと思います。

私は近所の建売住宅で耐震等級をうたっている物件をまだ見たことがありません。長期優良住宅であっても、耐震等級2以上が条件であるため、耐震性能が十分であるかはわかりません。古い住宅についても、耐震性能が十分であるかはわかりません(耐震基準はたびたび更新されてきているため)。
私は当初、中古住宅や建売住宅を探していたので、1回くらいの大きな地震に耐えられるのなら、安い中古住宅や建売住宅を購入し、最悪建て直すのもありかなぁと考えていました。しかし今は、耐震等級3が必須だと思っています。万が一、一回の大きな地震で家が潰れて家族の命が奪われるようなことがあっては取り返しがつかないからです。建て直すにしても解体費用や仮住まいの費用をはじめとして相当なお金がかかることを理解したからです。
なので、耐震性能が不明な建売住宅を購入するよりは、比較的新しい大手ハウスメーカーの中古住宅や、鉄筋コンクリート造など、耐震性能を見込める物件を選択するほうが安全ではないかなと思っています。

続き「(2)ビルダーの信頼度」については、次回。大工ガチャが不安、とかそういうことを書こうと思います。

【家づくり】家を購入しようと思ったきっかけ

家の購入に動き出したきっかけを整理してみました。
＃読んでくれる人にはあまり役立たないかも（汗

(1)引っ越しの可能性が小
(2)家賃補助の終了
(3)子供の小学校入学
(4)賃貸マンションの広さ・部屋数
(5)死亡保険の一環
(6)生活が若干落ち着いたタイミング

以下に補足します。

(1)引っ越しの可能性が小
就職してから、隣りの県までではありますが転勤・結婚・社宅の閉鎖などがあり、7回もの引っ越しを経験してきました。その後の転勤の可能性と、単身赴任は避けたかったため賃貸暮らしをしてきました。今の賃貸マンションでの生活も7年となり、会社生活もある程度過ごすと先の想像もつきやすくなりました。引っ越しの可能性は小さくなったと考え、コロナの影響もあって海外赴任の可能性も下がりました（わざわざ海外出張・海外赴任しなくても海外のパートナーとある程度協業できるということが認知）。もし近県への転勤が発生したとしても、ほとんどの転勤先候補へはなんとか通うことができるだろうという判断もしました。

(2)家賃補助の終了
私が働く会社には家賃補助の制度がありましたが、いよいよ打ち切りとなる年齢が迫ってきていました。それまでは転勤の可能性や子育てで余裕がなく、家賃も大幅に抑えられていたことから、あまり深く考えずに賃貸生活をおこなっていました。いざ、家賃補助の打ち切り期限の事前通知を1年前に受け、月々の支払いの大きさも考えたときに、家を購入したほうが良いのでは？と考えました。購入vs賃貸継続についてはもう少しシミュレーションもしたので、またの機会に書きます。

(3)子供の小学校入学
子供が1年半後に小学生となるタイミングとなり、入学してから学区が違う家を購入すると転校が必要になります。それは避けたいという妻の思いがあり、入学までに住める家探し、もしくは今の賃貸マンションと同じ学区での家探しを始めました。

(4)賃貸マンションの広さ・部屋数
2人の子供に恵まれたこと、物が多すぎ＆なかなか捨てられない性格なこと、コロナによってテレワークが基本的な働き方となったことにより、現在の3DKの賃貸マンションでは近い将来に手狭となることが予想できました。また、夫婦ともに田舎の戸建てで暮らしてきたため、子供にも1人1部屋を与えたいという思いもありました。

(5)死亡保険の一環
2人目の子供が生まれ、死亡保険の金額も多少増額しなければならないと考えるなか、必要な金額の大半は生活基盤を守るためであることは理解していました。大きな死亡保険が必要となるのは子供が大学へ行き、働けるようになるまでがメインであり、そこを保険で準備するか、住宅ローンの団体信用保険として準備するかを考えたときに、家の購入も視野に入れるべきと考えました。

(6)生活が若干落ち着いたタイミング
コロナの影響も若干落ち着き(Go To トラベルが始まった頃)、下の子も1歳を越え、その他の家庭内事情も片付いて、内見に行きやすい状況になりました。本当はもう半年早く家探しを始めたかったのですが、不可抗力については仕方がありません。

そんなこんなで、我が家の中古住宅探しが始まりました。

【家づくり】家づくりブログを始めます

2020年9月に家の購入を考え、中古住宅の検索や内見を始めました。それから約1年後の2021年9月、土地の購入を完了し、地元の優良工務店にて注文住宅の契約をおこなうに至りました。

その間、中古住宅＆建売住宅の検索・内見、ハウスメーカーでの土地探し＆注文住宅の検討、不動産屋さんとの土地探し、工務店での注文住宅の検討をおこなってきました。

土地探し、家づくりはこだわりだすと考えることが無限に存在する一大プロジェクトです。大きなお金も絡んでくるため、調べたり悩んだりすることも多く、家族だんらんの時間が削られることもあります。そこで、我が家がこれまでに経験したこと、考えたことが誰かの役に少しでも立てばと思い、ここに記録することにしました。

私は飽きやすく、物事を徹底的に追求しきるタイプではないため、深く知りたい方向けの内容にはならないと思いますが、家づくりを始める方向けになるべくわかりやすく伝わるように努めます。まずは、経過を時系列に書き出していこうと思います。

＃考えることが多いので脱線もすると思いますが

よろしくお願いします。